資金計画と住宅ローン相談
家は欲しいけど、今の年収で家が買えるのか？ローンは組めるのか？そんなご相談を多く頂きます。正社員の方だけではなく、パートや契約社員の方でも住宅ローンが組める場合もありますので、ご自身だけで悩まずお気軽にご相談ください。
また、近年では金利が史上最低水準を推移していて、頭金を入れずに全額ローンで住宅を購入することも珍しくなくなりました。反面、返済ができなくなりローン破綻する人も増えているのも現実です。
こんな時代だからこそ、
「夢を叶えて楽しく幸せな日々を送るはずだったのに！」
なんてことにならないように、後悔しないように・・・
さんぜろ不動産では、お客様の家族構成や新しい住まいで叶えたいライフスタイルをまずはしっかりと聞かせていただきます。その上で、お客様の未来を一緒に想像し、考え、購入の資金計画だけではなく、ご無理のない返済計画を提案させていただきます。
そもそも資金計画とは？
住宅を購入しようと決めたら、まずは自分がどのぐらいの予算で購入できるかを知る必要があります。実際には土地建物の資金だけ用意できれば購入出来るわけではありません。
税金や登記費用、住宅ローンの諸費用、引っ越し費用、家具家電・カーテン・火災保険・中古物件の場合はリフォーム費用なども必要となってきます。新築マンションの場合は数十万円の修繕積立基金が必要な場合もありますし、仲介で物件を購入する場合には不動産会社への仲介手数料がかかります。
つまり、物件を購入するには物件価格に上記の諸費用を加えた資金を準備する必要があるわけです。
資金計画の流れ
資金計画の第一歩！次の３点を把握することから始めましょう
１．必要な資金の内訳と全体像
２．自己資金・援助資金・住宅ローン借入れ上限額の合計
３．返済計画
これらを把握せず物件探しをしても、上限がいくらまでの物件なら購入出来るのか？毎月いくらの支払いになるのか？この判断さえ出来ません。
せっかく気に入った物件を見つけても「資金不足で買えない」ことが後で判明すると、それまでの時間が全て無駄となってしまいます。
そうならない為に、きちんと資金計画を立ててから物件探しを始めましょう。
事前に資金計画を入念に立てておかないと、購入後の生活に大きく影響する可能性があります。マイホーム購入後に快適な暮らしをしていくために、後悔しないために、今後のライフプランもふまえてシッカリと計画を立てましょう。
1.必要な資金の全体像を把握する
まず必要な費用の内訳を把握しましょう。購入資金は物件価格とその諸経費も入れて算出します。
諸経費とは、税金や手数料、登記費用、保険料などの初期費用や、新居への引っ越し費用などがあります。諸費用の目安は、物件価格の7％～10％程度です。土地から探す場合は、購入資金を土地代と建物代に分けて考える必要もありますから、予算配分を考えて、何にいくら支払いが発生するのかを把握した上で探しましょう。
2.自己資金・援助資金・住宅ローン借入の上限額を合わせた最大予算額を把握する
住宅購入の際は、購入にかかる全体の予算を把握して物件を探すことが重要です。しかし実際には、ほとんどのお客様が合計予算を把握ぜずに、物件探しを始めるケースが多数見受けられます。
住宅ローンには利息や手数料の負担が発生するため、基本的にはできるだけ利用額を少なくすることが大切です。事前に自己資金やご両親などからの援助資金を把握しておくことで、住宅ローンを少なくして購入後の返済額の負担を減らすことができます。
それから、ご自分が住宅ローンを借りることができる「上限額」を確認することが重要です。そうすれば自己資金と援助資金、それに借入の上限額を合わせた最大予算を把握することができます。（その最大予算を全額使うかどうかは別です）
ここで少し、贈与税について触れておきたいと思います。
他人から財産を贈与されると贈与税が発生しますが、1年間で贈与された財産が基礎控除額である110万円以内であれば贈与税がかかりません。
さらに、住宅の購入や新築、増改築等の契約を結んで、直系尊属（親や祖父母）から贈与を受けると「住宅取得等資金贈与の非課税枠」を利用できます。
例えば消費税10％の物件を購入した場合、契約した時期に応じて最大で3,000万円の非課税枠が受けられ、基礎控除枠も加えると3,110万円までの贈与が非課税となります。
住宅取得等資金の贈与税は、特例によって非課税になる金額（非課税限度額）が定められています。また、省エネ・耐震・バリアフリーのいずれか一定の基準を満たす住宅（省エネ等住宅）の場合には、非課税限度額が高く設定されています。
このように住宅を取得する際は非課税枠を利用することで、借り入れる住宅ローンを減らすことが可能なケースもあります。
詳しくは「国税庁のホームページ」をご覧ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
3.返済計画を立てる
「借入の上限額」が確認できたら、次は「月々の返済上限額」を考えましょう。当然のことですが、返済計画は家計に無理のないものでなければなりません。 せっかくマイホームを手に入れたとしても、返済に無理があれば支払のことで悩んだり、夫婦喧嘩の原因になったり、場合によっては住宅を手放すことになってしまうことになりかねません。
それなのに、他の会社で資金計画をされたお客様のお話を伺うと、「借入上限額」で物件探しをしており、月々の返済額のことが抜けているケースが多いことに驚かされます。
それから、返済計画を立てる上で重要なポイントがもう一つあります。
皆さん、ついつい金利ばかりに目を奪われてしまいがちですが、果たしてそれで良いのでしょうか？銀行ごとに金利が違いますし、団体信用生命保険料、借入の保証料と色々な要素が組み合わさって、何がなにやら・・・ワケが分からなくなりますよね。そんな方は是非、さんぜろ不動産にご相談ください。スッキリ・はっきり分かりやすくお答えします。
住宅ローンの種類
住宅ローンは多くの金融機関で多くの種類が取り扱われているため、お客様ご自身で最適なものを選ぶのは難しいものです。当社ではご希望やご状況をお伺いした上で、お客様にとって最適な融資が受けられるようにアドバイスさせていただいています。
住宅ローンには「民間住宅ローン」と「公的住宅ローン」の2種類があり、それぞれに特徴があります。
民間住宅ローン
民間住宅ローンとは、銀行や信用金庫、労働金庫、住宅ローン専門会社が貸し出しているものです。審査が厳しい傾向にありますが、融資限度額が高く、金利面での優遇も受けられる場合がある点が特徴です。住宅ローンの種類は、金利が返済期間中に変動する「変動金利型」、一定期間のみ金利が固定されている「固定変動型」、完済まで金利が変わらない「固定金利型」があります。
公的住宅ローン
勤務先で財形貯蓄を1年以上続けてきた人が利用できる「財形住宅融資」や、お住まいの自治体が実施している「自治体融資」などがあります。
以前は住宅金融公庫が住宅ローンを取り扱っており、利用される方が多かったのですが、2007年4月に廃止され、独立行政法人住宅支援機構に変わりました。現在、住宅支援機構は、民間の金融機関と「フラット35」という長期間固定金利型の住宅ローンを提供しています。
金利の違いとそれぞれのメリット・デメリット
住宅ローンの金利タイプは、次の3つの種類があります。
◎ 変動金利型
返済期間中に金利が変動する住宅ローンです。返済当初の金利は3つのタイプの中で最も低いというメリットがありますが、金利の上昇によって返済額も上昇する可能性があります。
◎ 固定変動（固定期間選択）型
返済開始後の一定期間の金利を固定し、その後は変動金利となる住宅ローンです。返済開始後の一定期間は金利が上がっても返済額が変わりませんが、固定期間終了後の返済額が借入時に分からないため返済計画を立てにくくなります。
◎ 固定金利型
返済期間中の金利変動がない住宅ローン。金利が固定されているため、途中で返済額が上昇する心配はありませんから返済計画が崩れません。ただし、返済当初の金利が最も高い点を注意しましょう。ですが近年は史上最低金利で推移していますので、今以上に金利が大きく下がる可能性が低いのも事実です。今の金利で推移する限り、安全策をとるならベストな金利方式と言えるかもしれません。
住宅ローンを組む際は、以上の3つの金利タイプから選択する必要があるため、今後のライフプランやご自身の性格も含めて、自分に合ったものを選びましょう。
借入限度額と上限支払可能額の把握 住宅ローンで借り入れられる限度額は、お客様のご年齢やご年収・その他の借入金によって変わります。当社では、お客様のご状況や希望返済額をお伺いしたうえで融資限度額や上限返済額をシミュレーションさせていただきます。金利１％の違いで返済額がいくら違ってくるのかなどご説明しています。
銀行融資の流れ
銀行で住宅ローンを借り入れる際は、次のような流れになります。
事前審査 → 本申込 → 金銭消費貸借契約 → 融資実行（決済）
このように、お客様が銀行で住宅ローンを組む場合は、最低計4回も店舗へ足を運ばなければなりません。
当社では、お客様にお手間をおかけすることがないよう代行して事前審査と本申込の手続きをすることが可能です。また、融資実行（決済）に立ち会わず、振込みで決済を完了できる場合もありますので、お仕事で忙しく時間がない方にも安心して購入していただいています。
資金計画をサポート
資金計画を立てると言ってもお客様ご自身ではなかなか難しいものです。さんぜろ不動産ではお客様の住宅購入を資金計画から返済計画まで全面的にコンサルティングさせていただきます。
お客様のご要望や今後のライフプランを伺ったうえで、専門スタッフがお手伝いしますので、どうぞお気軽にご相談ください。もちろん個人情報など秘密は厳守いたします。
女性の住宅購入サポート
シングルウーマン・シングルマザーの方から、「私って、家を購入できるのかしら？」とご相談されることがあります。さんぜろ不動産では、今のお住まいに支払っている家賃を基準にしながら、いくらのローンが組めるのか？月々の支払金額はいくらになるのか？いくらの物件なら購入できるのか？など細かく試算いたします。
昨今（2023年4月現在）の金利情勢からすれば、住宅を購入した場合のローン返済額を試算してみると、「家賃より安くなった！」なんて場合も多々あります。
住宅購入のメリットとして、「自身の資産ができる」「将来の安心が買える」「気兼ねなくペットが飼える」などが挙げられます。シングルで生きていくからこそ、元気に働いている今だからこそ、住宅購入は未来への投資となるのではないでしょうか。
ローンの支払い途中でも、不動産は現金化できる資産としての価値がありますし、住み替えをした場合には賃貸にして収益物件としての活用も可能になります。
ですから、「このまま家賃を払い続けるのは勿体ないかな？」と思ったら、住宅を購入する、または検討するタイミングではないでしょうか。マイホームであれば状況に合わせてリノベーションして間取りを変えたり、老後に備えてバリアフリーにリフォームしたり、自分の思うまま自由に変えることができます。
さんぜろ不動産では、働く女性が将来を見据えて安心して暮らせるように、提案から購入、その後のリフォームなど諸々のご相談までサポートさせて頂きます。
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